ORDEN FOM/1083/2007, de 12 de junio, por la que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 1/2007, para la aplicación en la Comunidad Autónoma de Castilla y León de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
| Sección | IV - Otras Disposiciones y Acuerdos |
| Emisor | Consejeria de Fomento |
| Rango de Ley | Orden |
ORDEN FOM/1083/2007, de 12 de junio, por la que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 1/2007, para la aplicación en la Comunidad Autónoma de Castilla y León de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
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El Derecho Urbanístico de Castilla y León está constituido por la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, modificada por las Leyes 10/2002, de 10 de julio, 21/2002, de 27 de diciembre, 13/2003, de 23 de diciembre, y 13/2005, de 27 de diciembre, junto con el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, desarrollo integral de la Ley 5/1999, aprobado por el Decreto 22/2004, de 29 de enero y modificado por los Decretos 99/2005, de 22 de diciembre, y 68/2006, de 5 de octubre.
Estas normas se dictaron en el marco de la legislación básica del Estado entonces vigente, la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, modificada por las Leyes 53/2002, de 30 de diciembre, y 10/2003, de 20 de mayo. Tras nueve años de vigencia, esta norma ha sido sustituida por la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. Tal cambio implica necesariamente notables consecuencias para nuestro Derecho Urbanístico. La más importante: la necesidad de abordar un proceso de adaptación de la normativa urbanística de Castilla y León al nuevo marco básico estatal.
Ahora bien, sin perjuicio de esa adaptación, que rendirá sus frutos a medio plazo, bastantes preceptos de la nueva Ley son directamente aplicables, y otros obligan a interpretar en cierto nuevo sentido algunos artículos de la Ley y el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. Aunque en la mayor parte de los casos esa operación no será necesaria, porque nuestras normas contienen ya muchos de los mandatos que ahora incorpora la legislación estatal, y desde luego persiguen objetivos sustancialmente equivalentes, entre los que destaca como elemento central el desarrollo sostenible.
De todo lo anterior resulta un panorama no del todo claro en cuanto a la interpretación conjunta del Derecho Urbanístico de Castilla y León y la legislación del Estado en materia de suelo. En especial en cuanto a los efectos inmediatos de esta, que se producirán a su entrada en vigor, el 1 de julio de 2007, salvo en lo que prevén algunas disposiciones transitorias. Ello sin duda aconseja, e incluso hace imprescindible, que se dicte una Instrucción para facilitar la aplicación de nuestro Derecho Urbanístico durante el período transitorio que ahora se abre, mientras se tramita la adaptación de nuestra normativa urbanística a la nueva Ley de Suelo.
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No siendo el objetivo de esta Instrucción el análisis de la Ley de Suelo como tal, sino el de sus efectos inmediatos sobre el Derecho Urbanístico de Castilla y León, no se sigue el orden de aquella sino el de este, pues lo que interesa es ubicar sistemáticamente los cambios o ajustes en la Ley de Urbanismo de Castilla y León y sobre todo en su Reglamento, dado que son las herramientas ordinarias de trabajo para la práctica urbanística.
Como la regla general es la coherencia entre la Ley de Suelo y el Derecho Urbanístico de Castilla y León, en realidad lo que se aborda son sólo las excepciones a esa regla; mientras que para todos los preceptos de la Ley de Urbanismo y su Reglamento que no se mencionan expresamente, y que son la inmensa mayoría, la conclusión es que la Ley de Suelo carece de efectos inmediatos. Ello sin perjuicio de que el ajuste entre ambos cuerpos normativos pueda mejorarse mediante el proceso de adaptación legislativa que ahora comienza.
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Los efectos más relevantes de la nueva Ley de Suelo sobre el Derecho Urbanístico de Castilla y León se producen allí donde el legislador estatal ha querido incidir de manera más intensa sobre la actividad urbanística, movido por la voluntad de reaccionar frente a ciertos procesos territoriales:
así sucede con el concepto del suelo urbanizable como clase residual, con la participación municipal en el aprovechamiento urbanístico, y con la reserva de suelo para la construcción de viviendas con protección pública:
· El artículo 10.a) de la Ley de Suelo elimina el carácter residual del suelo urbanizable que en su día preconizó la Ley 6/1998: con la nueva legislación, sólo se puede clasificar como urbanizable 'el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen'.
Sin duda es una exigencia ligera, pues tan sólo se pide que haya unas necesidades justificadas, se entiende que en el criterio de la Administración competente, y sin perjuicio de que la futura adaptación de nuestra legislación urbanística introduzca en este punto matices o requisitos más concretos. Pero desde una perspectiva teórica se trata de un cambio drástico respecto de la situación precedente, cuando solamente se podían clasificar como suelo rústico los terrenos en los que se acreditara la existencia de valores a proteger que justificaran su exclusión del proceso urbanizador, debiendo quedar el resto clasificado como suelo urbanizable.
· El artículo 16 de la Ley de Suelo señala una horquilla del 5 al 15% para la 'cesión de aprovechamiento', como se suele llamar a la participación municipal en el aprovechamiento urbanístico, aunque la legislación urbanística puede reducir ese porcentaje o elevarlo hasta el 20%. Pero entre tanto, donde la normativa de Castilla y León limita el aprovechamiento de los propietarios al 90% del aprovechamiento medio no hay ningún cambio (suelo urbanizable en todo caso, y suelo urbano no consolidado en Municipios con P.G.O.U.) ni tampoco donde cesiones inferiores al 5% encuentran amparo en la excepción prevista en el párrafo cuarto del apartado 1.b) de este artículo 16 (suelo urbano no consolidado en Conjuntos Históricos y en Municipios menores de 20.000 habs. sin P.G.O.U.) En cambio, en suelo urbano consolidado debe aplicarse la cesión mínima del 5%, si bien atenuada de tres maneras: primera, porque no se aplica a los instrumentos aprobados inicialmente a 1 de julio de 2007; segunda, porque la cesión se aplica sólo cuando se incremente la edificabilidad, y sólo como porcentaje sobre el incremento que se produzca, no sobre el aprovechamiento preexistente; y tercera, porque si la cesión no permite formar parcelas edificables, puede sustituirse por su valor en dinero. En este sentido, una norma discreta pero muy relevante es la limitación de las posibilidades de 'monetarización' del aprovechamiento objeto de cesión, que sólo será admisible si se acredita la imposibilidad de ceder parcelas edificables destinadas a vivienda protegida.
· En el artículo 10.b) de la Ley de Suelo se eleva la reserva mínima para la construcción de viviendas con protección pública al 30% de la edificabilidad residencial, en los ámbitos que cabe interpretar como equivalentes al suelo urbano no consolidado y al suelo urbanizable de Castilla y León. No obstante, la Disposición Transitoria 1ª habilita la aplicación de las reglas que al respecto contenga el Derecho autonómico, hasta la adaptación del mismo a la Ley de Suelo, y como máximo hasta pasado un año desde la entrada en vigor de ésta. Si al término de dicho plazo la Ley de Urbanismo de Castilla y León aún no se hubiera adaptado a la Ley de Suelo (trámite necesario para aprovechar las posibilidades de modulación que se ofrecen) entraría en vigor directamente la reserva del 30%, en todos los Municipios y en toda clase de suelo, con una serie de excepciones previstas en esa misma Disposición Transitoria 1ª.
Entre tanto, seguirá aplicándose la reserva de vivienda con protección pública en los términos previstos en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.
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Más allá de esos efectos mayores, la Ley de Suelo despliega una serie de mandatos heterogéneos en materia de procedimiento, documentación y gestión de los patrimonios públicos de suelo, en su mayor parte ya incluidos en el Derecho Urbanístico de Castilla y León. Donde no es así, o no de forma completa, o no de la concreta forma prevista por la nueva Ley de Suelo, habrá que entender que los preceptos correspondientes de la Ley de Urbanismo y de su Reglamento han sido modificados o completados, según los casos. De todas formas se trata de cambios de menor alcance.
· En lo relativo a los procedimientos, lo más relevante es la evaluación ambiental del planeamiento, conforme a la también reciente Ley 9/2006, de 28 de abril. El trámite se aplica a los planes que puedan tener efectos significativos sobre el medio ambiente. ¿Cuáles son? La Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio ya ha interpretado que aquéllos a los que el Reglamento de Urbanismo somete a trámite ambiental, pues nuestro Reglamento ya tuvo en cuenta la Directiva 2001/42/CE, de la cual la Ley 9/2006 no es sino tardía trasposición. Por eso ahora los cambios no son de concepto (en Castilla y León ya es cotidiano someter a evaluación ambiental el planeamiento general y las modificaciones más relevantes) sino que se limitan a detalles, pues el trámite debe aplicarse con diversos ajustes, necesarios para respetar las mayores exigencias de la Ley 9/2006 en cuanto a las consultas previas a la elaboración del...
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